L'OPCI

Définition & avantages - Constitution & composition des OPCI
Endettement & financement - Régime fiscal

Définition & avantages

OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier
Tout est dit dans le nom... Organisme veut dire nature juridique du véhicule : FPI ou SPPICAV. Placement laisse entendre produit d’investissement, qui ramène à une notion de durée et de rentabilité. Collectif c’est la mutualisation de l’investissement, la répartition des risques et frais entre un nombre d’actionnaires porteurs de parts de l’OPCI (la quantité et la qualité des actionnaires peut varier en fonction de la nature de l’OPCI). Immobilier traduit les biens éligibles à l’OPCI, c’est à dire les immeubles achetés, à construire, à transformer ou réhabiliter en vue de leur location. Il s’agit donc d’un produit de placement ouvert ou dédié qui émet et rachète en permanence ses parts ou ses actions à cours inconnu, sur la base d’une valeur liquidative.

La création des OPCI a été plébiscitée par les investisseurs pour disposer de véhicules d’investissements immobiliers plus modernes, permettant d’être compétitifs par rapport aux fonds européens et de proposer une alternative plus souple aux SCPI.

Positionnement de l'OPCI face aux approches d'investisseurs en direct dans des SPCI et des véhicules côtés.

Les OPCI OFFRENT NOTAMMENT AUX INVESTISSEURS :

Une souplesse dans la gestion immobilière :

L’OPCI peut investir dans l’immobilier en direct, ou indirectement (parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles construits ou à construire en vue de leur location, parts de SCPI, parts de foncières, de SA ou de SAS...) Cette souplesse permet à la SGP une gestion du patrimoine immobilier plus dynamique. La réglementation prévoit une obligation de distribution des plus-values aux investisseurs et des revenus locatifs nets aux investisseurs de la SPPICAV.

Une liquidité facilitée :

Comme les OPCVM, l’OPCI émet et rachète ses parts ou actions sur la base d’une valeur liquidative à cours inconnu dans les règles définies par le prospectus de l’OPCI.

Un choix de fiscalité :

Le régime fiscal des SPPICAV, pour les revenus et plus-values, est celui des revenus mobiliers. Le régime fiscal applicable aux FPI est celui des revenus fonciers (revenus et plus-values soumis à la fiscalité immobilière).

Une gouvernance normée :

Plusieurs acteurs interviennent dans le fonctionnement et la gouvernance de l’OPCI : le dépositaire, 2 évaluateurs immobiliers indépendants, le commissaire aux comptes, la société de gestion de portefeuille, et selon les statuts de l’OPCI, le conseil d’administration (SPPICAV) ou le conseil de surveillance (FPI).

Constitution & composition des OPCI :

ACTIFS ELIGIBLES

SPPICAV

FPI

Actifs immobiliers

Immeubles et droits réels

OUI

Part de sociétés immobilières non cotées transparentes

OUI
(sous conditions)

OUI

Autres parts de sociétés non cotées

OUI
(sous conditions)

SIIC

OUI

OUI
(dans la poche financière)

OUI

NON

Actifs non-immobiliers

Liquidités

Dépôts

Instruments financiers

Avances en compte courant

Instruments financiers sur un marché réglementé

OUI

Les OPCI peuvent détenir des actifs par apports en numéraires et/ou apports en nature d’actifs immobiliers éligibles
Ordonnance du 13 octobre 2005, article L214-92 du COMOFI et décret du 6 décembre 2006

Le législateur a instauré des ratios de composition de l’actif ainsi que des règles de dispersion et de plafonnement des risques destinés à encadrer la politique d’investissement de l’OPCI et le risque encouru par l’investisseur.

Endettement & financement :

Les OPCI peuvent recourir à l’endettement pour les besoins de leur gestion et de leur liquidité. Cette possibilité est encadrée par les ratios réglementaires et soumise à des conditions. Deux types d’endettement sont possibles :

Levier « interne » : emprunts d’espèces dans la limite de 10% de la valeur des actifs non immobiliers de l’OPCI (article L214-96 du COMOFI)

Levier « externe » : uniquement pour les SPPICAV RFA SEL, emprunts dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers détenus par l’OPCI (article L214-95 du COMOFI). Ce levier peut être utilisé pour financer des opérations entrant dans l’objet des OPCI (investissement en actifs immobiliers, réalisation de travaux …) et pouvoir faire face, à titre temporaire, à des demandes de rachats de parts.

Sous certaines conditions, un OPCI peut consentir sur ses actifs des garanties nécessaires à la conclusion des contrats relevant de son activité, et en particulier ceux relatifs à la mise en place d’emprunts (article L214-97 du COMOFI).

Régime fiscal :

Structures juridiques inspirées des SCPI et des OPCVM, deux formes juridiques d’OPCI coexistent, chacune étant soumise à un régime fiscal propre.

Dans les deux cas, l’imposition est fonction du revenu perçu (revenus courants et plus-values de cession). Sa stratégie d’investissement (profil de risque), sa politique de gestion, sa composition, sa nature (grand public ou dédié), ses caractéristiques (RFA, Effet de levier …) sont définies par le prospectus agréé par l’AMF et dont VIVERIS REIM est le garant.

Régime Fiscal de l'OPCI
Régime Fiscal de la SPPICAV	Régime Fiscal du FPI
La SPPICAV est exonérée d'IS par disposition expresse.
Contrairement au SIIC, il s'agit d'une exonération totale d'IS. Cette exonération porte sur l'intégralité des revenus et profits réalisés par la SPPICAV.
Les revenus distribués par la SPPICAV sont soumis à l'impôt sur le revenu pour les entreprises soumises à l'IR et à l'impôt sur les sociétés pour les entreprises soumises à l'IS. Les gains réalisés à l'occasion de la vente ou du rachat des actions de la SPPICAV sont soumis au régime des plus ou moins values à CT ou LT, selon la durée de détention, pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu, et au régime d'IS de droit commun (exclusion des OPCI du champ du régime des plus values LT) pour les autres entreprises.	En l'absence de personnalité morale, le FPI se trouve en dehors du champ d'application de l'IS (CGI, art. 206-5), à l'instar des FCP et FCC. C'est le principe de transparence fiscale qui s'applique et aucune imposition n'est donc établie à son nom sur les bénéfices qu'il réalise. Les porteurs sont imposés comme s'ils avaient perçu eux-mêmes les revenus encaissés par le fonds. L'imposition n'intervient toutefois que lorsque la distribution est effective
Pas d'obligation de distribution notamment en ce qui concerne les produits des actifs immobiliers situés à l'étranger, les produits des placements financiers, les dividendes en provenance de SIIC.
En contrepartie de cette exonération les OPCI ont une obligation de distribution
Régime Fiscal de la SPPICAV	Régime Fiscal du FPI

Externalisation d'actifs immobiliers auprès de la SPPICAV Les plus-values réalisées par les sociétés soumises à l'IS lors de la cession d'un immeuble à une société faisant appel à l'épargne ou agréée par l'AMF et ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de location sont imposées au taux réduit de 19,63% (contributions sociales incluses) au lieu de 33,33% (CGI, art.210E) jusqu’au 31/12/2011.

Conférence du 10/02/2012 :

"Les résidences étudiantes, un investissement résilient pour 2012 particulièrement adapté aux investisseurs institutionnels"

Viveris REIM sera au salon du Mipim 2012

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